Immobilier neuf et TVA à 5,5% : comment en bénéficier ?

Lors d’une transaction immobilière, la TVA est fixée à 20%. Il est cependant possible d’appliquer un taux réduit, notamment dans le cadre d’un investissement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Tout professionnel de l’immobilier se doit donc de connaître parfaitement les conditions de ce type d’opération, afin d’accompagner au mieux ses clients. Dans cet article, nous allons voir comment les investisseurs en immobilier neuf peuvent accéder à la TVA réduite à 5,5%.

Sommaire

1 – Quels sont les investissements éligibles à la TVA réduite à 5,5% ?

2 – Investir en immobilier neuf avec la TVA réduite à 5,5% : les conditions

Les zones éligibles à la TVA 5,5%

Les conditions de ressources et de revente

3 – La TVA réduite en cas de travaux de rénovation thermique

1 – Quels sont les investissements éligibles à la TVA réduite à 5,5% ?

Les futurs acquéreurs peuvent bénéficier de la TVA réduite à 5,5% dans deux cas. Ce taux est accessible lors d’un investissement immobilier neuf dans certaines zones géographiques. C’est notamment le cas des zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU). Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) sont également concernés par la TVA à 5,5%. Enfin, il est possible d’être éligible en investissant dans un bien neuf en situant à moins de 300 mètres de ces zones. 

La deuxième opération qui peut ouvrir l’accès à la TVA réduite concerne l’immobilier ancien. Il s’agit des travaux de rénovation thermique dans une résidence principale ou secondaire.

2 – Investir en immobilier neuf avec la TVA réduite à 5,5% : les conditions

La TVA réduite à 5,5% est accessible lors d’un investissement en immobilier neuf, sous certaines conditions. Les premiers critères à respecter concernent l’acquéreur et l’occupation du logement. L’acquéreur doit impérativement être une personne physique. Le logement doit quant à lui être occupé à titre de résidence principale. Enfin, l’acquéreur doit occuper le bien pendant au moins 10 ans avant de pouvoir le revendre. Voyons tout de suite en détail les autres critères à respecter. 

Les zones éligibles à la TVA 5,5%

Comme nous l’avons mentionné en début d’article, l’une des premières conditions concerne la localisation du bien. Les zones ANRU sont les premières que nous avons mentionnées. Celles-ci concernent des quartiers ayant signé une convention pluriannuelle auprès de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. Le but de cette convention est de développer l’offre de biens neufs dans ces zones. Pour cela, une deuxième version appelée la loi ANRU 2 sera applicable jusqu’à la fin de l’année 2024. Cette dernière prévoit d’ajouter 400 quartiers à la liste des zones ANRU. 

Les quartiers prioritaires de la politique de la Ville ont quant à eux signé un contrat avec l’État pour obtenir le label QPV. Ils sont au nombre de 1200 et doivent impérativement déposer leurs permis de construire avant la fin de l’année 2024. Les dates de début et de fin d’application de ce dispositif étant le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2024. 

Un simulateur est accessible sur le site sig.ville.gouv.fr, afin de vérifier si le quartier visé par vos clients fait partie des quartiers ANRU ou QPV.

Les conditions de ressources et de revente

La TVA réduite à 5,5% s’obtient sous conditions de ressources. Les plafonds des ressources varient en fonction de la taille des ménages et de la localisation du bien (Paris ou hors Paris). Voici un récapitulatif des plafonds de ressources à respecter pour bénéficier de la TVA réduite : 

Immobilier neuf : Les plafonds de ressources de la TVA 5,5%
Nombre de personnes par ménage Paris et communes limithrophes Hors Paris, Ile de France Autres
1 34 229€ 34 229€ 29 759€
2 51 158€ 51 158€ 39 740€
3 67 061€ 61 495€ 47 791€
4 80 067€ 73 660€ 57 694€
5 95 262€ 87 199€ 67 872€
6 10 195€ 98 125€ 76 490€
Par personne supplémentaire + 11 945€ + 10 934€ + 8 531€

Les acquéreurs qui souhaitent revendre leur bien dans les 10 ans doivent également respecter certaines conditions. Ils devront notamment rembourser la différence entre le taux de TVA classique (20%) et la TVA réduite dont ils ont bénéficié. Cependant, les acquéreurs peuvent avoir accès à un abattement d’un dixième par année, à partir de la première année. Dans ce cas, il ne sera pas nécessaire de rembourser la différence de TVA dans son intégralité. Les prix de vente au mètre carré sont plafonnés selon les zones de la manière suivante : 

  • ABIS : 4754€/m²
  • A : 3602€/m²
  • B1 : 2885€/m²
  • B2 : 2518€/m²
  • C : 2202€/m²

Certaines exceptions permettent également aux acquéreurs de ne pas rembourser la différence de TVA lors d’une revente. On peut notamment citer : 

  • Le décès de l’acquéreur ou d’un membre du ménage
  • Un changement d’emploi à plus de 70km du logement
  • Une période de chômage supérieure à une année
  • La naissance d’un enfant
  • Un mariage ou bien un PACS
  • Un divorce ou une rupture de PACS
  • L’obtention d’une carte d’invalidité par une personne du ménage ou un enfant à charge

3 – La TVA réduite en cas de travaux de rénovation thermique

La TVA à 5,5% ne concerne pas uniquement l’immobilier neuf. En effet, les travaux de rénovation thermique dans les logements anciens sont désormais éligibles. Il peut alors s’agir d’une résidence principale ou bien d’une résidence secondaire. La seule condition est que le logement ait au moins deux ans. Parmi les travaux éligibles à la TVA réduite, on peut notamment citer :

  • L’installation d’une chaudière à condensation ou à micro-cogénération gaz
  • L’installation d’un poêle à bois ou encore d’un système de régulation de chauffage
  • L’isolation thermique du logement (vitres, portes, volets, parois opaques…)

Pour plus d’informations sur les enjeux écologiques des biens immobiliers, n’hésitez pas à consulter nos articles. Vous y retrouverez notamment des détails sur la RE2020 pour l’immobilier neuf et sur la réforme des DPE pour l’immobilier ancien.  

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