Crédits immobiliers : les changements en 2022

Dans cet article, nous allons voir les évolutions que connaissent les crédits immobiliers au cours de l’année 2022.

Sommaire :

1 – 2021 : Une année record pour les crédits immobiliers

2 – La hausse des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers de 2022

3 – Taux et durée d’endettement : les modifications de 2022

4 – Les effets de ces changements en 2022

1 – 2021 : Une année record pour les crédits immobiliers

2021 a été l’année de tous les records pour les prêts immobiliers. Les taux étaient historiquement bas, ce qui a entraîné une forte hausse du nombre d’investisseurs contractant un crédit immobilier. Le CSA/Crédit Logement a en effet estimé une hausse du nombre de crédits de 4,6% au cours de l’année 2021. Cela représenterait un total de 190 milliards d’euros délivrés de la part des organismes bancaires.

Les taux d’intérêt sont cependant en train d’augmenter de nouveau depuis le début de l’année 2022. Cette hausse progressive était prévisible, car annoncée depuis plusieurs mois par les professionnels de l’immobilier et du domaine bancaire. 

Le Haut conseil de Stabilité Financière a donné des directives aux banques, dans l’objectif de renforcer les conditions d’obtention de prêt. Durcir l’accès aux crédits immobiliers permettra en effet de lutter contre le surendettement, ainsi que de freiner la croissance de la demande. 

2 – La hausse des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers de 2022

Depuis le début de l’année 2022, on constate que les taux d’intérêt augmentent progressivement. La majorité des dossiers de prêts intègrent des taux d’intérêt supérieurs à 1%. 

La société de financement Crédit Logement affiche par exemple des taux d’intérêt moyens de 1,12% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,37% sur 25 ans en avril 2022. Le taux moyen s’élèverait quant à lui à environ 1,27% selon le baromètre LPI-SeLoger. Ces taux continuent leur progression en mai 2022 et le retour des taux bas ne semble pas d’actualité.

3 – Taux et durée d’endettement : les modifications de 2022

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a également imposé aux banques de limiter le taux d’endettement maximal dont peuvent bénéficier les emprunteurs. Celui-ci est désormais de 35% et inclut le montant de l’assurance emprunteur. Cela durcit encore davantage l’accès aux crédits immobiliers pour les ménages à faibles revenus et les personnes fragiles qui possèdent un taux d’assurance emprunteur plus élevé que la moyenne.

En outre, les banques ne permettent plus aux investisseurs de s’endetter sur une période supérieure à 25 ans. Cette mesure est directement liée avec la volonté du HCSF de lutter contre le surendettement. Les investisseurs en immobilier neuf peuvent cependant bénéficier d’un allongement de deux ans supplémentaires, en cas d’acquisition d’un bien en VEFA. Les biens anciens peuvent également être concernés si ceux-ci font l’objet de travaux de rénovation à hauteur d’au moins 25% du prix d’acquisition. 

Le dernier changement notable concerne le montant de l’apport. En effet, les banques sont désormais plus strictes et les investissements sans apport se font de plus en plus rares. Sauf en cas de dispositif dédié comme celui de la loi Pinel par exemple. Les emprunteurs doivent justifier d’un apport conséquent pour pouvoir obtenir leur crédit immobilier. 

Notons cependant que les organismes bancaires ont une certaine marge de manœuvre. Ils ont en effet la possibilité de contourner les règles du HCSF dans 20% des dossiers qu’ils traitent. Ils ne choisissent cependant pas ces dossiers au hasard. La priorité doit être donnée aux investisseurs en résidence principale, dont au moins 80% doivent concerner les primo-accédants.

4 – Les effets de ces changements en 2022

Le durcissement des conditions d’obtention de crédit et la hausse des taux d’intérêt réduisent le nombre d’emprunteurs. Le baromètre LPI-SeLoger enregistre notamment une baisse de 14,5% du nombre de crédits immobiliers par rapport à l’année dernière. 

Les emprunteurs se caractérisent désormais par leur nombre plus faible, mais aussi par leur durée d’endettement plus longue. On constate en effet une augmentation du nombre de prêts d’une durée de 20 à 25 ans. Les crédits immobiliers courts (15 ans) se font de plus en plus rares (environ 13,2%). 

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