Comment accompagner un client dans le montage de son dossier de financement pour un bien immobilier neuf ?

Le montage d'un dossier de financement est une étape importante dans un projet d'achat immobilier neuf. C'est de lui que résultera la réussite de ce projet. Mais pour les particuliers, cette étape est généralement compliquée et fastidieuse, d'autant plus lorsqu'il s'agit d'un premier achat. Beaucoup décident donc de se tourner vers un professionnel pour être accompagné dans leurs démarches. Voici quelques conseils pour aider au mieux une personne dans le montage de son dossier de financement.

Les formalités à remplir avant de commencer à monter un dossier de financement pour l'achat d'un bien immobilier neuf

Avant de commencer à monter un dossier de financement à proprement parler, il y a certaines formalités à remplir. Et la première concerne le budget. Ce dernier correspond, pour la majorité des Français, à la somme maximale qu'ils pourront emprunter. Pour la connaître, et ainsi faire par la suite une demande de prêt raisonnable, il vous suffit de réaliser, avec vos clients, une simulation de crédit immobilier. Outre la capacité d'emprunt, cette simulation permettra aussi de définir le taux et la durée idéale du crédit à souscrire pour la réussite du projet.

Il est également important de bien estimer l'apport personnel que les futurs emprunteurs peuvent fournir. En effet, pour plus de sécurité, la plupart des banques demandent un apport personnel. Ce dernier doit généralement représenter entre 10 et 20 % du bien que la personne souhaite acheter. Et plus cet apport est important, moins les personnes auront à emprunter.

Les personnes ne disposant pas d'un apport personnel, ou alors très faible, peuvent dans certains cas, bénéficier d'aides au financement d'un achat immobilier neuf. Il s'agit des prêts aidés, réglementés par l’État.

Enfin, pour qu'un établissement bancaire accepte un dossier, il va vouloir s'assurer que les futurs emprunteurs savent gérer leurs comptes. Pour ce faire, il va consulter leurs relevés bancaires. Il est donc primordial, en amont, de vérifier que les relevés des trois mois précédents sont irréprochables et ne présentent aucun incident. Si c'est le cas, il vaudra mieux conseiller à vos clients de reporter de quelques mois leur projet immobilier, le temps d'assainir leurs relevés de comptes.

Quels sont les aides au financement d’un achat immobilier neuf ?

• Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ est le plus connu. Il s’adresse exclusivement aux primo-accédants respectant des plafonds de ressources et peut permettre de financer jusqu'à 40 % du bien neuf.
• Le Prêt d’Accession Sociale ou PAS. Accordé aux ménages ayant de faibles revenus, il peut financer jusqu’à 100 %, l’acquisition de leur résidence principale.
• Le Prêt Action Logement, anciennement "prêt employeur" ou "prêt 1 % logement". Il s’adresse aux salariés d’une entreprise privée non agricole de plus de dix personnes et cherchant acquérir leur résidence principale. Il pourra financer jusqu'à 40 % du coût total de l’acquisition.
• Le prêt conventionné, destiné aux personnes souhaitant acquérir leur résidence principale, permet de financer jusqu’à 100 % du coût de l’opération. Accordé par des organismes financiers ayant passé une convention avec l’État, sans condition de ressources, le demandeur doit cependant s’engager à y vivre et à ne pas le louer durant les six premières années du prêt.
• Les prêts aidés locaux. Plusieurs régions, départements, agglomérations, villes ou communautés de communes proposent leurs propres PTZ, prêts bonifiés ou autres subventions visant à favoriser l’accession à la propriété. Des aides généralement cumulables avec les autres prêts mis en place par l’État.

Les documents nécessaires pour monter un dossier de financement en vue d’acheter un bien neuf

Une fois le budget à emprunter défini et les comptes bancaires irréprochables, vous allez pouvoir commencer à monter le dossier. Les futurs acquéreurs vont alors devoir réunir de nombreux documents, liés à leur situation familiale, professionnelle et financière, ce qui permettra aux banques d'évaluer les risques. Voici tous les documents que vous devez demander à vos clients.

Les documents liés à l'état-civil et la situation familiale

• Une pièce d’identité : carte d’identité, passeport ou carte de séjour pour les ressortissants étranger travaillant en France.
• Le certificat de mariage ou de PACS
• Le contrat de mariage.
• Le jugement de divorce, le cas échéant.
• Le livret de famille.
• Un justificatif de domicile.
• Un contrat de bail pour les locataires.
• Une attestation de propriété pour les propriétaires.
• Une attestation d'hébergement pour les personnes hébergées à titre gratuit, ainsi qu'une photocopie de la carte d'identité de l'hébergeur.

Les documents liés à la situation professionnelle

Les personnes salariées (en CDI, en CDD ou en intérim) devront fournir :

• Leur contrat de travail.
• Leurs trois derniers bulletins de salaire.
• Leur attestation de titularisation pour les fonctionnaires.
• Leurs 24 derniers bulletins de salaire pour les intermittents du spectacle.

Les travailleurs ou gérants non-salariés dans le commerce, l’artisanat ou l’agriculture devront réunir :

• Leurs trois derniers bilans comptables.
• Leur extrait Kbis ainsi que les statuts de leur structure.

Pour les personnes exerçant une profession libérale, il sera demandé :

• Leurs trois dernières déclarations 2031 ou 2035 ou leurs 3 derniers bilans comptables.
• Leur extrait Kbis ainsi que les statuts de leur structure.

Les documents liés à la situation financière

• Les trois derniers relevés de tous les comptes bancaires.
• Un justificatif d’épargne, qui permettra de prouver que le futur acquéreur est capable de financer l’apport de son futur crédit.
• Les offres de crédit et tableaux d'amortissement des prêts en cours, s'il y en a.
• Les attestations de propriété, pour les personnes possédant déjà un ou plusieurs biens immobiliers.
• Un justificatif de revenus locatifs, si les personnes louent un ou plusieurs biens immobiliers.
• Les justificatifs des autres revenus.
• Les deux derniers avis d’imposition.

Les documents liés au projet immobilier

Un crédit immobilier ne peut servir que pour l'achat d'un appartement ou d'une maison. Par ailleurs, il ne peut être accordé qu’une fois le bien trouvé et réservé. Pour s'assurer de cela, les banques demandent donc aussi plusieurs documents relatifs au projet immobilier. Les futurs acquéreurs devront donc aussi fournir :

• Le compromis ou la promesse de vente, accompagnés des annexes obligatoires.
• Le contrat de réservation s'il s'agit d'un achat dans le neuf via un contrat de VEFA ou un CCMI.
• Le justificatif de revenu locatif s'il s'agit d'un investissement locatif.
• Des devis et justificatifs de travaux si nécessaire.

Pour rassurer les établissements de prêts sur la "bonne santé financière" des futurs acquéreurs, n'hésitez pas à leur demander de fournir d'autres documents pouvant jouer en leur faveur, comme des justificatifs de livrets d’épargne, d'assurance-vie, de patrimoine...

L'importance d'un dossier de financement complet et transparent

Les banques traitent chaque jour de centaines de dossiers de demande de financement. Elles ne vont donc pas s'éterniser sur des dossiers incomplets. S'il manque un document, elles mettront le dossier de côté, le temps de recevoir la pièce manquante. D'où l'importance d'envoyer dès le départ un dossier complet. Cela permettra d'éviter à tout le monde de perdre du temps inutilement. Il est donc primordial, en tant que professionnel, de vous assurer qu'il ne manque aucun document et que les établissements de prêts disposeront de toutes les informations nécessaires pour accorder au plus vite le crédit immobilier demandé.

Pour terminer, vous devez aussi bien vérifier que les futurs acquéreurs soient parfaitement transparents, et ne tentent pas de dissimuler certaines informations. Outre le risque de briser la confiance que pourrait leur accorder les banques, cela pourrait les conduire vers des problèmes de surendettement.

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