Immobilier neuf : bilan et perspectives 2023

En 2022, le marché de l'immobilier neuf accuse le coup. Hausse des taux, inflation, fin du dispositif Pinel classique, l'année 2022 marque un tournant. Il ne sera désormais plus aussi aisé d'investir dans le neuf. Conséquence, les investisseurs doivent s'adapter aux nouvelles conditions d'un marché en pleine mutation. Bilan et perspectives.

Immobilier neuf : un marché chamboulé

Les pronostics se sont confirmés. L'effervescence que connaît le marché de l'immobilier neuf depuis 2016 s'est achevée courant 2022. En effet, si l'effondrement du marché tant annoncé ne s'est pas véritablement produit, les professionnels ont observé un retournement inattendu.

Les ventes flanchent

L'année 2022 marque la fin d'une ère. Le ralentissement des prix qui a secoué le marché de l'immobilier à l'été a directement impacté le secteur de l'immobilier neuf, premier touché par le contexte économique actuel. Ainsi, au troisième trimestre 2022, les ventes des promoteurs ont plongé de 29 % en France, selon les données de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). Les investisseurs particuliers se retirent (-24,7 %) tout comme les propriétaires occupants (-19,7 %). Si la capacité d'achat des ménages était suffisamment élevée jusqu'à présent pour compenser la hausse des prix, ce n'est plus le cas aujourd'hui.

De plus, la révision de la loi Pinel en 2021, excluant les maisons individuelles neuves du dispositif, a changé la donne pour le secteur. Sur l'année 2022, les ventes des maisons individuelles sont en chute libre. À la fin août, la Fédération française du Bâtiment (FFB) enregistrait déjà -17 % de ventes sur 12 mois. Premier réseau d’agences en nombre de transactions, Century 21 a publié, mardi 3 janvier, un bilan pour 2022, marqué par une baisse de 4,1 % de l’activité immobilière.

Le secteur de la construction maintient le cap

Côté permis de construire, le bilan est moins négatif. "491.200 logements ont été autorisés à la construction, soit 25.900 de plus qu'au cours des 12 mois précédents", a précisé le ministère de la Transition écologique, début janvier 2023. Toutefois, une forte baisse a été notée en fin d'année, -34,9 %. Ce chiffre contraste avec le grand nombre de demandes de permis déposées de décembre 2021 à août 2022. "Ces hausses exceptionnelles, liées à des comportements d'anticipation, ont eu pour contrepartie de fortes baisses des autorisations dans les mois qui ont suivi", explique le ministère. En effet, il s'agit d'un effet d'aubaine lié à la date limite d'éligibilité à l'aide à la relance de la construction durable, fixée en août 2022, et à l'entrée en vigueur de la réglementation environnementale RE 2020. Les demandes d'autorisation de logements en résidence ont connu la plus forte progression, avec une augmentation de 16,6 %.

Un marché en pleine mutation

Si les prix de l'immobilier continuent de progresser, notamment dans les villes moyennes, l'engouement des Français pour l'immobilier ne diminue pas. Toutefois, la hausse des taux d'usure, l'inflation et la guerre en Ukraine sont autant de freins à l'acte d'achat. En effet, l'immobilier neuf reste en moyenne plus cher que l'ancien (+27 %). Mais les nouvelles réglementations en matière de performance énergétique poussent les Français à opter pour un logement neuf plutôt que de l'ancien, en particulier pour un investissement locatif. Avec la hausse des taux d'usure, décrocher un crédit immobilier devient plus difficile et la capacité d'emprunt des ménages est en baisse. Mais les investisseurs semblent s'accommoder de ces contraintes. Pour faire face aux nouvelles conditions, certains revoient leurs critères à la baisse : la périphérie plutôt que le centre-ville, une surface plus petite, etc. D'autres préfèrent attendre une embellie.

Les conditions d'emprunt, un véritable frein

Principale raison de ce bilan mitigé, le resserrement de la politique monétaire décidé par la Banque centrale européenne (BCE) depuis l'été 2022. Entre le mois de juillet et le mois de décembre, la BCE a relevé 4 fois les taux d'intérêt en zone euro. S'il était possible d'obtenir début 2022 des emprunts avec des taux inférieurs à 1 %, à la fin de l'année, la barre des 2 % a été dépassée. Cette donnée impacte doublement le secteur de l'immobilier puisqu'elle réduit la capacité d'emprunt de nombreux ménages. Les acheteurs se voient refuser des crédits. De leur côté, les vendeurs n'ont pas vraiment intérêt à vendre pour contracter un nouveau prêt à un taux plus élevé que celui qu'ils ont.

Autre problème que rencontrent les emprunteurs, la hausse jugée trop lente du taux d'usure. Pour rappel, le taux d'usure est le plafond au-dessus duquel une banque ne peut plus prêter d'argent à ses clients. Dans un contexte de taux d'intérêt immobiliers en hausse constante, le taux d'usure, réévalué en janvier dernier, constitue un plafond pour les professionnels du crédit. Ces derniers plaident pour un assouplissement du dispositif. Le ministère de l'Économie a accepté, mercredi 11 janvier 2023, la «proposition de mensualisation temporaire de la révision du taux d'usure (...). afin de permettre, en cette période de remontée rapide des taux, au taux d'usure de s'adapter de façon plus rapide et plus fluide à l'évolution des taux de marché.». Une mesure qui pourrait aider à redynamiser le marché du crédit.

Vers la fin du dispositif de défiscalisation Pinel classique

Autre ombre au tableau de l'immobilier neuf : la fin de la loi Pinel. Ce dispositif incitatif, en vigueur depuis 2016, constituait jusqu'à présent un moteur de l'immobilier VEFA. Le Pinel a été prolongé, mais ses avantages ont été revus et modifiés. Conséquence, la nouvelle version du dispositif de défiscalisation se nomme Pinel +. Elle permet toujours aux investisseurs d'obtenir une réduction fiscale. Cependant, le montant de cette dernière a été revu à la baisse pour 2023, puis pour 2024. De quoi refroidir les investisseurs. À noter, toutefois, qu'il est encore possible de bénéficier de la réduction d'impôt à taux plein si le logement acquis respecte les nouveaux critères d'éligibilité. Une équation qui devient alors moins intéressante au vu des prix de l'immobilier neuf en constante progression.

Loi Pinel : tableau récapitulatif du montant de la réduction d'impôt

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2023, à quoi faut-il s'attendre ?

L'année 2022 marque un véritable tournant. C'est la fin de l'achat immobilier à moindre coût. En 2023, le marché va chercher à s'ajuster pour trouver un nouvel équilibre. Son avenir au cours de l'année va essentiellement dépendre de l'évolution des taux d'intérêt et des règles relatives à l'octroi de crédits immobiliers.

Une baisse des volumes de transaction

Les spécialistes de l'immobilier le savent déjà. En 2023, une baisse des volumes de transaction est à prévoir. Century 21 estime une baisse de 3 % à 5 % du volume de ventes et de 5 % à 7 % des prix au niveau national. Avec un taux d'intérêt estimé à 3 %, les professionnels ne se font pas d'illusions. Ils savent que les candidats à l'achat seront moins nombreux. Toutefois, cette tendance pourrait s'inverser si la BCE décide de ralentir la hausse des taux d'intérêt. Quoi qu'il en soit, le marché ne retrouvera pas son dynamisme de 2021. « Le niveau actuel des prix ne permet plus aux ménages d'acheter. On arrive à une régulation. Mais la demande reste très supérieure à l'offre. C'est pourquoi je ne crois pas à un effondrement en 2023 », analyse le président de Century 21, Charles Marinakis.

Vers une régulation du marché ?

Si l'effondrement, déjà annoncé en 2022, n'a pas lieu non plus en 2023, la régulation du marché est le scénario le plus probable. L'évolution des prix va dans ce sens. En effet, une hausse des prix du neuf, comme de l'ancien, a été observée sur l'année. Mais, en analysant les courbes, on distingue une rupture au mois de juillet 2022 suivi d'un léger fléchissement du prix au mètre carré. De la même manière, les tendances sont variables sur le territoire. Si les villes moyennes ont actuellement la cote avec des prix en hausse, les grandes métropoles et Paris voient leur prix au mètre carré diminuer. Les zones rurales, quant à elles, ont atteint un plafond de verre. Autrement dit, le pic de l'effervescence immobilière semble avoir été atteint. Une page se tourne.

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