Défiscalisation immobilière : les 3 meilleurs dispositifs fiscaux dans le neuf

Pour stimuler la construction de logements neufs, les autorités législatives ont instauré diverses mesures fiscales afin de rendre l'investissement dans le neuf plus séduisant. Mais qu’entend-on exactement par défiscalisation immobilière ? Quelles sont les meilleures mesures existantes ? Comment optimiser son montage fiscal en matière de défiscalisation en immobilier ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article.

Pourquoi existe-t-il des dispositifs de défiscalisation en immobilier ?

L'industrie de l'immobilier neuf est un catalyseur significatif de l'emploi. Elle génère de nombreuses opportunités de travail directes (la conception, la construction et la commercialisation) comme indirectes (par le biais de la création de nouveaux commerces et services et des investissements en recherche et développement). Les emplois dans ce secteur sont ancrés localement et ne peuvent être délocalisés, faisant de la construction un moteur de croissance vital. 

De surcroît, la tension existante entre l'offre et la demande de logements dans de nombreux territoires rend impératif de stimuler la construction de résidences neuves pour pallier ce manque. 

C'est dans ce contexte que les autorités ont élaboré divers mécanismes fiscaux pour épauler le secteur du bâtiment et des travaux publics (BTP), considérant la défiscalisation immobilière comme un élément fondamental de la stratégie économique nationale. Ces stratégies de défiscalisation visent à canaliser l'épargne des ménages vers le financement de l'économie, contribuant ainsi au développement économique durable de la France.

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Les 3 meilleurs dispositifs fiscaux dans l’immobilier neuf

1. La loi Pinel 2023

La loi Pinel, mise en œuvre depuis le 1er septembre 2014, est venue remplacer la loi Duflot. Elle apporte des corrections et des assouplissements aux règles précédemment établies en matière de défiscalisation immobilière. Le dispositif Pinel permet à des particuliers d'acquérir un logement neuf en vue de le louer, bénéficiant par là même d'avantages fiscaux. 

Les modalités de ce mécanisme d’investissement locatif sont régies par l’article 199 du Code général des impôts. À présent, seuls les investissements dans l’immobilier neuf situés dans les zones A bis, A et B1 sont éligibles aux réductions d'impôt Pinel, ces dernières étant réservées aux acquisitions dans des résidences collectives depuis 2021. Le dispositif Pinel s'applique aux logements situés dans des zones tendues, respectant les standards écologiques de construction. 

Le gouvernement français a récemment redéfini le zonage, ce qui a un impact significatif sur l'attribution du PTZ, dans 154 communes maintenant classées en zone tendue. Au total, ce sont près de 210 communes qui bénéficieront d'un zonage amélioré et, par conséquent, de plafonds plus avantageux.

Initialement prévue pour expirer le 31 décembre 2022, la défiscalisation Pinel a été prorogée jusqu'à fin 2024, avec des réductions d'impôt toutefois revues à la baisse. Ainsi, pour un investissement réalisé en France métropolitaine, la réduction d'impôt est :

• de 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024 pour un engagement de 6 ans ;
• de 15 % en 2023 et 12 % en 2024 pour un engagement de 9 ans ;
• de 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024 pour un engagement de 12 ans.

Cependant, certains logements neufs peuvent conserver le taux de défiscalisation immobilière initial jusqu'en 2024. Pour cela, ils doivent répondre à des exigences de performance énergétique ou être situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Cette variante est dénommée PINEL+ ou Super Pinel, en sachant qu’elle stipule également une superficie minimale pour chaque logement.

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2. Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Le cadre fiscal de la location meublée est particulièrement avantageux, qu’il s'applique au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Pour le statut LMNP, les revenus provenant de la location meublée peuvent être soumis : 

• Au micro-BIC : les recettes locatives sont inférieures ou égales à 70 000 €. Le micro-BIC offre un abattement de 50 % des recettes.
• Au régime réel : le régime réel autorise la déduction des charges et l’amortissement des biens.

Concernant le statut LMP, celui-ci est applicable dès que les revenus locatifs excèdent 23 000 € annuels, offrant par ailleurs le choix entre le micro-BIC et le régime réel. Le contribuable imposable bénéficie alors : 

• d'une diminution du revenu imposable ;
• d'une exonération d'impôt sur la fortune et d’imposition des plus-values professionnelles ;
• d'une diminution des droits de succession.

3. Le LMP Amortissement

Le dispositif Censi-Bouvard s'est terminé le 31 décembre 2022. Mais il existe des alternatives pour les investisseurs souhaitant investir dans une résidence de services meublée, qu'il s'agisse de résidences étudiantes, seniors ou de tourisme. En 2023, il est encore possible de profiter d’une défiscalisation immobilière en acquérant un appartement en résidence de services, via le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans sa variante d'Amortissement. 

Bien qu'un investissement dans une résidence de services éligible au LMNP Amortissement ne permette pas de soustraire une partie du coût de la propriété de son revenu imposable, l'acquisition d'un appartement meublé au sein d'une résidence de services demeure une option séduisante pour ceux qui cherchent à diminuer leurs revenus fonciers. Ainsi, même si les avantages fiscaux ne sont pas instantanés, cet investissement constitue un placement pertinent en prévision de la retraite.

Le statut LMNP exploite le concept de l'amortissement pour produire des revenus exonérés d'impôt sur le long terme, sous réserve d'investir dans des appartements meublés neufs destinés à être loués pendant au moins 9 ans. Ces appartements doivent être localisés dans des résidences de services éligibles et être loués meublés (via un bail commercial) par le gestionnaire de la résidence, un professionnel de l'immobilier géré. Les loyers récoltés trimestriellement sont classifiés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), lesquels bénéficient d'une fiscalité plus clémente par rapport aux revenus fonciers.

Peut-on cumuler plusieurs lois de défiscalisations immobilières ?

Non, il est impossible de combiner plusieurs régimes de défiscalisation immobilière sur une seule propriété : par exemple, vous ne pouvez pas réaliser un investissement en loi Pinel tout en bénéficiant des avantages du statut LMNP pour ce même bien locatif.

Il est néanmoins totalement envisageable de réaliser deux investissements en loi Pinel. En effet, vous pouvez jouir de tous les avantages de défiscalisation immobilière accordés par ce dispositif, à condition de ne pas excéder la limite de 300 000 € par an et par foyer fiscal. La législation vous permet d'acquérir deux propriétés sous le régime Pinel la même année, en vue d'optimiser votre investissement locatif en atteignant la limite autorisée.

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Défiscalisation immobilière dans le neuf : ce qu’il faut retenir

La défiscalisation immobilière permet de réaliser un investissement locatif dans le neuf tout en maximisant sa rentabilité et en réduisant son assiette imposable. Pour les investisseurs et les clients qui désirent consolider leur patrimoine immobilier, c’est une opportunité de taille ! Avec Otaree, conseillez au mieux vos clients et profitez de toutes nos fonctionnalités à destination des professionnels de l’immobilier neuf.

Comment défiscaliser dans le neuf ?

Les 3 meilleurs dispositifs pour défiscaliser en immobilier neuf sont : 

• Loi Pinel
• Statuts LMNP et LMP
• Statut LMP Amortissement
  

Quelles sont les aides de l'État pour une construction neuve ?

Les aides financières pour la construction d’une maison en 2023 sont : 

• Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)
• Le Prêt à taux Zéro
• Le Prêt Action Logement
• Les aides locales d'accession à la propriété
• Le dispositif Duflot
• L'exonération de taxe foncière en cas de construction de maison
• L'APL Accession