Vente en VEFA : le guide ultime pour tout comprendre

Vous êtes agent immobilier indépendant et vous souhaitez vous positionner sur le marché de l’immobilier neuf ? Vous devez alors maîtriser les rouages de la vente en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) pour collaborer efficacement avec les promoteurs immobiliers ou bien vendre en direct promoteur. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la vente en VEFA dans le neuf !

Vente en VEFA, c’est quoi ?

La VEFA, ou Vente en État Futur d'Achèvement, est une forme d'achat immobilier aussi connue sous le nom de « achat sur plan » ou « programme neuf ». Ce processus permet d'acquérir un bien immobilier, comme un appartement ou une maison, qui est en cours de construction ou pas encore construit. Les futurs propriétaires s'appuient sur les plans, maquettes et projections 3D fournis par le constructeur ou le promoteur pour se représenter leur futur domicile.

Habituellement, le délai de livraison pour la vente en VEFA varie entre 1 et 2 ans. Cette méthode d'achat gagne en popularité chez les Français, car elle offre une grande flexibilité pour personnaliser le logement selon les préférences et besoins de l'acheteur (nombre de pièces, agencement, choix des matériaux, etc.).

L'achat d'un bien en VEFA comprend plusieurs phases clés :

• Signature d'un contrat préliminaire de réservation : cela établit les termes de vente entre le promoteur et l'acheteur, incluant le versement d'un premier acompte.
• Construction du bien immobilier : exécution des travaux nécessaires à l'édification du logement.
• Signature de l’acte de vente: effectuée une fois les travaux achevés.
• Personnalisation du logement : les acheteurs choisissent les finitions et aménagements selon leurs goûts.
• Livraison et remise des clés : le promoteur livre le logement fini à l'acheteur.

Le rôle du promoteur immobilier dans une Vente en État Futur d’Achèvement

Le rôle du promoteur dans un projet de vente en VEFA est complexe et diversifié, toujours dans le but de mener à bien le projet immobilier. Les responsabilités du promoteur en VEFA impliquent : 

• Choix du terrain : le promoteur doit sélectionner un emplacement stratégique pour le terrain, en considérant son attractivité pour les futurs acquéreurs.
• Conception du projet : en collaboration avec des architectes et ingénieurs, le promoteur conçoit les plans et maquettes du projet immobilier.
• Étude de marché : avant de lancer la commercialisation, le promoteur réalise une étude pour évaluer la faisabilité financière, technique et juridique du projet de vente en VEFA.
• Obtention des autorisations : le promoteur se charge de l'acquisition de toutes les autorisations administratives nécessaires, comme les permis de construire.
• Promotion et communication : il doit promouvoir le projet par des campagnes publicitaires et de communication.
• Commercialisation : le promoteur vend les lots aux acheteurs potentiels.
• Financement du projet : il recherche des financements, par des prêts bancaires, investisseurs ou fonds propres.
• Sélection du maître d’œuvre : bien que non obligatoire, le promoteur peut engager un maître d'œuvre pour coordonner le projet.
• Appels d'offres et contrats de travaux : il organise les appels d'offres et établit des contrats avec les différents intervenants.
• Supervision du chantier : le promoteur doit s'assurer du respect des coûts, délais et qualité des travaux, en collaboration avec le maître d'œuvre.
• Relations avec les acquéreurs : il entretient une communication régulière avec les acheteurs, les informant de l'avancement et de tout changement éventuel.
• Assurances et garanties : le promoteur souscrit les assurances et garanties nécessaires pour la protection des acheteurs et la réussite du projet.
• Livraison du bien : enfin, il remet les clés aux acheteurs, s'assurant de la conformité du logement avec le contrat de vente et gérant les éventuelles anomalies signalées.

Quelles sont les assurances à souscrire pour la vente en VEFA ?

L’assurance dommages-ouvrage

Dans le cadre d'une vente en VEFA, la souscription à une assurance dommages-ouvrage par le promoteur immobilier est une obligation légale préalable à l'initiation des travaux. Cette assurance a pour but de faciliter et d'accélérer la réparation des éventuels dommages qui pourraient compromettre la solidité de la construction ou la rendre impropre à l'habitation, et ce, sans attendre une décision de justice. Elle couvre ainsi les défauts majeurs qui pourraient survenir après la livraison de l'ouvrage.

La garantie biennale

La garantie biennale, également connue sous le nom de garantie de bon fonctionnement des biens d’équipement, est une assurance valable pendant deux ans suivant la réception d'un logement neuf acquis via un achat sur plan. Cette garantie couvre à la fois les vices de fabrication et les écarts par rapport aux spécifications initiales qui pourraient être découverts durant cette période.

Dans la vente en VEFA, cette protection offre à l'acquéreur le droit de solliciter la réparation ou le remplacement des éléments dissociables du logement. Les éléments dissociables sont définis comme étant ceux qui peuvent être enlevés ou remplacés sans endommager le bâtiment ou affecter sa structure. Des exemples courants incluent des équipements comme le ballon d'eau chaude ou les volets.

La garantie décennale

Selon l'article L241-1 du Code des assurances, la garantie décennale est une obligation pour tous les acteurs professionnels participant à un chantier dans le cadre d'une vente en VEFA, y compris pour le promoteur immobilier. Cette garantie a pour objectif d'assurer la responsabilité du constructeur pour les dommages qui pourraient se manifester dans les 10 années suivant la livraison des travaux. Elle est destinée à couvrir les défauts et malfaçons qui compromettent la solidité du bâtiment ou qui le rendent impropre à l'usage pour lequel il a été conçu.

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Vente en VEFA : ce qu’il faut retenir

L’immobilier neuf est riche en opportunités pour les professionnels du secteur. Si vous êtes un mandataire immobilier désireux de démarrer son activité rapidement, ou bien un agent immobilier en quête d’élargir son activité en intégrant la vente de biens immobiliers neufs, c’est une solution parfaitement adaptée ! Que ce soit pour un développement régulier de votre portefeuille ou pour saisir des opportunités ponctuelles répondant aux besoins spécifiques de vos clients, dans les deux cas, Otaree vous reverse 100% de la commission promoteur.

Quels sont les avantages de la VEFA ?

L'acquisition d'un bien en Vente en l'État Futur d'Achèvement présente plusieurs avantages notables : 

• Frais de notaire réduits
• Accessibilité au Prêt à Taux Zéro pour les primo-accédants
• Possibilité de personnalisation grâce aux TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs)
• Possibilité de profiter d'une TVA réduite à 5,5 % pour la résidence principale
• Bonnes performances énergétiques du logement
• Isolation acoustique renforcée
• Possibilité de profiter d'une forte réduction d'impôts pour les investisseurs
  

Quels sont les frais de notaire en VEFA ?

Les frais de notaire représentent seulement 2 à 3 % du prix de vente en VEFA, contre généralement 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien.