Quels sont les biens éligibles au statut LMNP en 2024 ?

L'investissement dans l'immobilier locatif meublé est devenu une option prisée par de nombreux particuliers en quête de revenus complémentaires ou de préparation à la retraite. Dans ce contexte, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se démarque comme une solution fiscalement attrayante. Cependant, pour tirer pleinement profit de ce statut, il est crucial de comprendre quels types de biens immobiliers sont éligibles. Découvrez donc comment bénéficier du statut LMNP et les conditions à respecter !

‍Statut LMNP, c’est quoi ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet à un contribuable français de louer un ou plusieurs biens meublés, tout en bénéficiant de divers avantages financiers et fiscaux. Ce type de location concerne plusieurs types de biens. Il peut s’agir d’une résidence étudiante, d’une résidence de tourisme, d’un EHPAD, d’une résidence sénior ou encore d’une résidence d’affaires. 

La location meublée non professionnelle diffère de la location nue sur plusieurs points. La durée du bail est tout d’abord plus courte avec la location meublée. Un bail classique peut durer une année, tandis qu’un bail mobilité peut s’étendre de seulement 1 à 10 mois (contre 3 ans pour la location nue). Les préavis du locataire et du propriétaire sont également assez courts. Ils s’étendent à un mois pour le locataire et à 3 mois pour le propriétaire.

Comment obtenir le statut LMNP ? Les biens éligibles

Les normes de décence

Pour être éligible au statut LMNP, la première exigence est la location d'un logement conforme aux normes de décence légales. La loi définit précisément ces critères de décence. Le bien immobilier loué doit offrir un niveau de confort minimal, une superficie adéquate et le propriétaire est tenu de s'assurer que le logement ne compromet pas la sécurité ou la santé du locataire.

Les critères de décence incluent :

• un logement qui répond aux normes de performance énergétique établies depuis la loi n°2015-992 du 17 août 2015 ;
• un logement sécurisé, équipé de dispositifs de sécurité tels que des garde-corps aux fenêtres, balcons et escaliers ; des installations électriques et de gaz, ainsi que des systèmes de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes ; et des systèmes de ventilation et d'éclairage naturel adéquats ;
• un espace de vie principal d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³ ;
• un logement respectueux de la vie privée du locataire : il est interdit au propriétaire d'empêcher le locataire d'accueillir des visiteurs ou de posséder un animal (à l'exception des animaux considérés comme dangereux), de réaliser des visites de contrôle inattendues ou d'imposer des travaux sans préavis ni indication de durée.

Les critères de sécurité

Un logement éligible au statut LMNP doit également respecter des critères de sécurité. Ainsi, le propriétaire doit s’assurer de l’étanchéité de la toiture, de l’entretien des murs, ainsi que du bon fonctionnement des canalisations et des branchements électriques. L’entretien du bien concerne par ailleurs le système de chauffage et de production d’eau chaude. Il est en outre indispensable d’équiper le logement d’un système d’aération et de fenêtres dans les pièces principales.

Un logement meublé

Concernant l'aménagement des biens meublés, le statut LMNP exige que le logement soit meublé conformément à la loi. Le décret d'application de la loi Alur, publié le 31 juillet 2015, précise la liste des équipements minimaux à fournir :

• une literie, incluant une couette ou une couverture ;
• un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four micro-ondes ;
• un réfrigérateur avec un compartiment congélateur ;
• de la vaisselle nécessaire pour les repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Quelles autres conditions au statut LMNP ?

Un bailleur souhaitant bénéficier du statut LMNP doit respecter un plafond de recettes locatives de 23 000 € par an. Si le montant de 23 000 € est dépassé, il ne doit cependant pas excéder 50 % des revenus du foyer fiscal du bailleur. Dans le cas contraire, celui-ci devra dépendre du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). Cela signifie que pour devenir Loueur Meublé Non Professionnel, il est nécessaire d’exercer une autre activité professionnelle en parallèle, qui doit être l’activité principale du bailleur.

Vous ne devez pas gérer la location meublée comme une activité professionnelle ni être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Par contre, il est nécessaire de déclarer votre activité de location meublée au Centre des formalités des entreprises (CFE) ou au tribunal de commerce correspondant au lieu du bien immobilier, et ce, dans un délai de 15 jours après le début de la location. Il est important de noter que chaque logement meublé que vous louez doit être associé à un numéro de SIRET distinct. Ce numéro doit être mentionné lors de vos déclarations de revenus.

De plus, vos revenus issus de la location meublée doivent être déclarés, soit sous le régime micro-BIC, soit sous le régime réel simplifié. Par défaut, vous relevez du régime micro-BIC si vous respectez les critères du LMNP et que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72 500 €. Au-delà de ce seuil, le régime réel s'applique.

Cependant, même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 500 €, vous avez la possibilité d'opter pour le régime réel, particulièrement avantageux si vos charges et frais locatifs excèdent l'abattement fiscal de 50 % offert par le régime micro-BIC. Dans le cadre du régime micro-BIC, cet abattement s'applique à vos revenus locatifs (par exemple, si vous gagnez 6 000 € de revenus locatifs, seule la moitié de cette somme est imposable).

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Statut LMNP : ce qu’il faut retenir

Naviguer dans le monde de l'investissement immobilier avec le statut LMNP nécessite une compréhension claire des biens éligibles. Critères de décence et d’ameublement, obligations légales et fiscales : en respectant ces conditions au statut LMNP, les investisseurs peuvent maximiser leur rentabilité locative. Pour les investisseurs aguerris comme pour les débutants dans le domaine de l'immobilier locatif, le statut LMNP offre une opportunité intéressante pour diversifier et enrichir son portefeuille immobilier. 

Comment obtenir le statut de LMNP ?

Le statut LMNP peut être obtenu si vous êtes un bailleur non-professionnel, c’est-à-dire que les revenus issus de votre location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % de vos revenus soumis à l'IR (impôt sur le revenu).

Quel est l'intérêt majeur du statut de LMNP ?

La fiscalité LMNP est avantageuse puisqu’elle vous permet de déduire diverses dépenses des revenus locatifs (frais d'acquisition, intérêts sur les emprunts, réparations et entretien, certains frais de copropriété, etc.).